PARAMETRI EDILIZI (1)

2.1 SUPERFICIE LORDA (Sl)

La superficie lorda è data dalla somma delle superfici di tutti i piani fuori ed entro terra misurati al lordo delle strutture murarie perimetrali compresi balconi e logge, porticati, sottotetti di qualunque altezza, scale esterne se di altezza superiore a mt. 1,20. Sono esclusi dal computo della Sl:

Si intende la superficie di pavimento dei vani misurata al netto di murature, pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte e finestre, vani scala e ascensore. Dal calcolo della superficie utile sono esclusi i vani per centrale termica, elettrica, di condizionamento ed ogni altro vano tecnologico, nonché i vani e i soppalchi di altezza media non superiore a mt. 1,80, i porticati e gli spazi aperti almeno su un lato.

(1) Non costituiscono variazioni dei parametri di cui al presente articolo scostamenti delle singole misure lineari o dei valori dei parametri non superiori al 2%, fatto salvo comunque il rispetto dei valori minimi o massimi ammissibili . Sono parimenti fatte salve le definizioni di variazione essenziale indicate all'art. 1 della L.R. 46/88.

La suddivisione della superficie in utile netta ed accessoria si articola secondo i seguenti raggruppamenti di funzioni d'uso :

1) per i raggruppamenti a), b) (escluse le funzioni commerciali all'ingrosso), ed e) la superficie utile netta (Sn) è la superficie di pa-vimento misurata al netto di murature, pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte e di finestre, e di eventuali scale interne, di logge e balconi; la superficie accessoria (Sa) è la superficie netta di: cantinole, soffitte, locali motore ascensore, cabine idriche, lavatoi comuni, centrali termiche ed altri locali allo stretto servizio delle residenze o delle atti-vità principali, autorimesse singole e collettive, androni d'ingresso e porticati liberi, logge e balconi.

2) per gli altri raggruppamenti (comprese le funzioni commerciali all'ingrosso): la superficie utile netta (Sn) è data dalla differenza fra la superficie complessiva risultante dalla somma delle superfici lorde di tutti i piani fuori e dentro terra e, quella accessoria (Sa); la superficie accessoria è la superficie lorda di impianti igienici, centrale termica ed elettrica, di condizionamento ed ogni altro impianto tecnologico ne-cessario al miglioramento delle condizioni del lavoro e dell'ambiente;

E' data dalla somma della superficie utile netta più il 60% di quella accessoria.

2.5) SUPERFICIE COPERTA (Sq)

E' rappresentata dalla proiezione orizzontale di tutte le parti fuori terra dell'e-dificio, delimitate dalle superfici esterne delle murature perimetrali comprese le scale esterne di altezza superiore a mt. 1,20 rispetto al piano di calpestio esterno, i balconi di sporgenza superiore a mt. 1,60, i bow- window e le logge, le pensiline con sporgenza superiore a mt. 1,60. Sono esclusi gli al-tri aggetti e le scale di sicurezza esterne se richieste da specifiche normative.

2.6) VOLUME (V)

Il volume degli edifici si computa come somma dei prodotti delle superfici lorde di tutti i piani fuori e dentro terra compreso il piano sottotetto, per le relative altezze di piano. Per i fabbricati aventi copertura a falda inclinata o curva, al volume conteggiato come sopra indicato, viene scomputato il volume del sottotetto per la parte compresa entro il solido teorico determinato dalla copertura a padiglione o a capanna, di pendenza massima non superiore al 40%, ed il piano avente innesto nel punto di intersezione tra la falda e la parete verticale. Ai fini della distinzione dei volumi fuori o entro terra si considerano interrati e seminterrati i locali con intradosso del soffitto a quota sopraelevata, rispetto al piano di campagna, di una misura non superiore a mt. 0,90. Il volume delle scale esterne e relativi pianerottoli è dato dal prodotto della superficie lorda ottenuta dalla proiezione della scala sul piano orizzontale, molti-plicata l'altezza servita dalla scala, misurata dal piano di partenza a quello di arrivo (dislivello).

2.7) ALTEZZA DI PIANO (Hp)

E' rappresentata dalla differenza tra la quota di pavimento di ogni piano misurata da pavimento a pavimento. Per l'ultimo piano dell'edificio si misura dal pavimento all'intradosso della struttura di copertura. In tale misura non si tiene conto delle travi e delle capriate a vista quando il loro interasse risulta superiore a mt. 0,40. Per il piano sottotetto l'altezza di piano Hp è determinata dal rapporto V/S dove V è il volume utile dello spazio interessato ed S è la relativa superficie utile. Qualora le partizioni orizzontali del piano siano inclinate l'altezza di piano si calcola come al comma precedente.

2.8) ALTEZZA DEL FRONTE DELL'EDIFICIO (Hf)

Si definisce altezza di ciascun fronte di fabbricato la distanza verticale misurata dal piano di calpestio esterno al fabbricato (inteso come piano orizzontale prevalente del terreno circostante il fabbricato nella sua configurazione finale) alla quota corrispondente al punto di intersezione esterno fra la struttura verticale e quella di copertura (esempi 1 e 2); per i fronti a coronamento non orizzontale si fa riferimento alla base della figura solida corrispondente al piano di copertura (esempio 3). Porzioni di fabbricato aventi Hf diverse, vengono conteggiate separatamente per porzioni autonome.

Esclusivamente per i fabbricati adibiti ad autorimessa o a proservizi l'altezza del fronte posto in confine di proprietà non deve superare in alcun punto la misura reale di m.3.00.

2.9) ALTEZZA DELL'EDIFICIO (H)

L'altezza esterna di un edificio è quella determinata dall'altezza del suo fronte più alto. Nella determinazione dell'altezza delle fronti e dell'edificio sono esclusi i ma-nufatti quali gli extracorsa degli ascensori, vani tecnici particolari, tralicci per le linee elettriche, antenne, serbatoi idrici, camini, ciminiere e simili. Per gli edifici a destinazione produttiva, compresi quelli agricoli, sono esclusi dal computo dell'altezza dell'edificio gli impianti e le attrezzature che per motivi tecnologici o di sicurezza per il loro funzionamento richiedono una particolare altezza o configurazione. Ai fini della verifica si considera l'altezza misurata dal piano di calpestio esterno all'edificio sino alla quota corrispondente al punto di intersezione esterno tra la struttura verticale e quella di copertura se rilevabile, altrimenti l'altezza viene misurata dal piano di calpestio esterno all'edificio sino alla quota corrispondente al punto di intersezione interna tra la struttura verticale e quella di copertura aumentata di cm 30.

2.10) SAGOMA

Si definisce sagoma la figura piana delimitata dal contorno esterno dell'edificio proiettato sul piano orizzontale e sui piani verticali. Sono escluse dalla sagoma le modeste sporgenze quali camini e simili, elementi decorativi, impianti tecnologici e simili.

2.11) DISTANZE

Le distanze (D) si misurano a partire dal perimetro della superficie coperta del fabbricato. Nel caso di soprelevazioni si considera la superficie coperta sul piano orizzon-tale di spicco della sopraelevazione. Salvo diversa indicazione del P.R.G. per particolari casi, le distanze delle costruzioni dai confini vengono misurate sulla congiungente i due punti rispettivamente più vicini su un piano orizzontale tra il perimetro dell'edificio e il limite considerato. Le distanze tra edifici si misurano come distanze tra pareti antistanti. Due pareti si intendono antistanti quando la perpendicolare condotta da un punto qualunque di una delle due pareti incontra la parete opposta, limitatamente alla porzione di parete per cui esista tale condizione. Le distanze da rispettare nell'attività di costruzione e/o trasformazione delle opere edilizie, misurate secondo quanto previsto ai commi precedenti, sono fissate dal P.R.G..

2.11A) DEROGHE ALLA DISCIPLINA DELLE DISTANZE

La disciplina delle distanze non si applica:

2.12) SUPERFICIE TERRITORIALE (St)

La superficie territoriale è quella porzione del territorio che comprende sia le aree di pertinenza degli edifici sia le aree destinate alle opere di urbanizzazione, generalmente soggetta ad intervento urbanistico unitario

2.13) SUPERFICIE FONDIARIA (Sf)

Salvo diversa definizione in sede di P.R.G. per particolari zone. La superficie fondiaria è quella di pertinenza degli edifici al netto delle aree riservate alle opere di urbanizzazione.

2.14) SUPERFICIE MINIMA DI INTERVENTO (Sm)

E' l'area minima richiesta per ogni intervento edilizio diretto e per ogni strumento urbanistico di attuazione del P.R.G.

2.15) RAPPORTO DI COPERTURA (Q)

Rappresenta la percentuale della superficie coperta rispetto alla superficie fondiaria.

2.16) INDICE DI UTILIZZAZIONE TERRITORIALE (Ut)

Rappresenta il rapporto tra la superficie lorda dei fabbricati e la superficie territoriale. Si misura in mq/mq.

2.17) INDICE DI UTILIZZAZIONE FONDIARIA (Uf.)

Rappresenta il rapporto tra la superficie lorda e la relativa superficie fondiaria. Si misura in mq/mq.

2.18) INDICE DI FABBRICABILITÀ TERRITORIALE (It)

Rappresenta il rapporto tra il volume costruibile e la superficie territoriale. Si misura in mc/mq.

2.19) INDICE DI FABBRICABILITÀ FONDIARIA (If)

Rappresenta il rapporto tra il volume massimo costruibile e la superficie fondiaria. Si misura in mc/mq.

1 L'utilizzazione degli indici e dei parametri come definiti dal presente Regolamento Edilizio è stabilita dal Piano Regolatore Generale.

4.1) NUOVA COSTRUZIONE

1 Si definisce nuova costruzione l'opera edilizia volta a realizzare un nuovo edificio o un nuovo manufatto, sia fuori che entro terra.

2 Rientrano in questo tipo di intervento le opere costituenti pertinenze e impianti tecnologici al servizio di edifici esistenti in applicazione dell'art. 7 della L. 94/82 e qualsiasi manufatto che, indipendentemente dalla durata, inamovibilità o incorporazione al suolo con qualsiasi destinazione d'uso non rientri espressamente nella categoria dei veicoli.

3. Gli interventi di sopraelevazione per ricavare nuove unità immobiliari autonome rientrano nella nuova costruzione.

4.2) MANUTENZIONE ORDINARIA

1 Sono opere di manutenzione ordinaria quelle che riguardano la riparazione, il rinnovamento e la sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti quali:

riparazione o sostituzione di grondaie, pluviali e canne fumarie, canne di aspirazione, camini, senza alterazione dei materiali esistenti;

pulitura, ripresa parziale di intonaci esterni senza alterazioni di materiali o delle tinte esistenti;

pulitura, riparazione, sostituzione o tinteggiatura degli infissi esterni, delle recinzioni, delle pavimentazioni esterne, senza alterazioni dei tipi di materiali esistenti o delle tinte o delle tecnologie;

rimaneggiamento manti di copertura con riparazione o sostituzione degli elementi deteriorati senza alterazione di tipi di materiali esistenti o delle tecnologie;

rifacimento parziale di rivestimenti esterni, senza modificazioni dei tipi di materiali esistenti o delle tinte o delle tecnologie;

riparazione o rifacimento di impianti tecnici in genere (idraulico, elettrico, di riscaldamento, ventilazione, del gas, ecc.) che non comportino la costruzione o la destinazione ex

novo di locali per servizi igienici o tecnologici;

tinteggiatura, pittura e rifacimento degli intonaci interni;

riparazione o sostituzione di infissi interni;

riparazione o sostituzione di pavimenti interni;

riparazione e rifacimento degli impianti tecnologici in edifici industriali ed artigianali.

2 Sono inoltre assimilabili alla manutenzione ordinaria le opere di impermeabilizzazione (posa di guaine o lastre ondulate sotto il manto di copertura, trattamenti impermeabilizzanti, guaine tagliamuro e simili) che non alterino l'aspetto esteriore degli edifici, nonché la creazione di controsoffitti leggeri e di pareti divisorie componibili, pareti montate a secco assimilabili ad opere di arredo.

4.3) MANUTENZIONE STRAORDINARIA

1 Costituiscono interventi di manutenzione straordinaria le opere e le modifiche necessarie per rinnovare o sostituire parti, anche strutturali, fatiscenti o collabenti, degli edifici, nonché le opere e le modifiche necessarie per realizzare ed integrare i servizi igienico sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni d'uso.

2 In particolare sono opere di manutenzione straordinaria:

il rifacimento totale di intonaci esterni, di recinzioni, di manti di copertura, delle tinteggiature esterne, delle pavimentazioni esterne, con modificazione dei tipi dei materiali esistenti, delle tinte;

rifacimento, integrazione e costruzione ex - novo di locali per servizi igienici e tecnologici senza aumento di volume;

creazione dei lucernari ed abbaini, chiusura, apertura o modificazione di porte esterne o finestre (quando non finalizzata ad interventi di restauro o ristrutturazione);

sostituzione o tinteggiatura di infissi esterni con modificazioni dei materiali o delle tinte esistenti;

demolizione e sostituzione dei solai;

creazione di collegamenti verticali interni all'unità immobiliare;

demolizione di tramezzature o loro spostamento senza aumento della superficie complessiva;

creazione di soppalchi che non determinino aumento di superficie utile (H media < m. 1,80) o quando questi sono assimilabili ad opere di arredo;

adeguamento dello spessore delle murature perimetrali, delle coperture e dei solai, a fini strutturali o di coibentazione termica ed acustica;

sostituzione di elementi architettonici (inferriate, bancali, cornici, zoccolature, gradini, ecc.) con modificazioni dei tipi o della forma;

installazione di cancelli, cancelletti, inferriate;

installazione di antenne paraboliche trasmittenti (escluse quelle televisive tradizionali di uso domestico);

installazioni fisse di elementi di impianti di condizionamento posti all'esterno su pareti e coperti;

installazione e sostituzione di vetrine con alterazione dei tipi, dei colori o dei materiali;

costruzione di nuove canne fumarie che interessino le pareti esterne dell'edificio.

3 Per gli edifici industriali ed artigianali, costituiscono interventi di manutenzione straordinaria le opere e le modifiche necessarie al rinnovamento degli impianti e delle strutture anche ai fini dell'adeguamento a norme di sicurezza e di antinquinamento nonché quelle finalizzate a un diverso ciclo produttivo senza aumento di carico urbanistico.

4.4) RESTAURO SCIENTIFICO

1 Gli interventi di restauro riguardano le unità edilizie che hanno assunto rilevante importanza nel contesto urbano territoriale per specifici pregi o caratteri architettonici o artistici.

2 Gli interventi di restauro scientifico consistono in un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'edificio, ne consentono la conservazione valorizzandone i caratteri e rendendone possibile un uso adeguato alle intrinseche caratteristiche.

3 Il tipo di intervento prevede:

il restauro o il ripristino dei fronti esterni ed interni;

il restauro o il ripristino degli ambienti interni;

la ricostruzione filologica di parti dell'edificio eventualmente crollate o demolite;

la conservazione o il ripristino dell'impianto distributivo - organizzativo originale;

la conservazione o il ripristino degli spazi liberi, quali le corti, i larghi, i piazzali, gli orti, i giardini, i chiostri ecc.;

murature portanti sia interne che esterne;

solai e volte;

scale;

tetto, con ripristino del manto di copertura originale;

il ripristino dei collegamenti verticali e orizzontali principali quali androni, blocchi scale, portici;

il ripristino e mantenimento della forma, dimensioni, dei rapporti fra unità edilizie preesistenti ed aree scoperte quali corti, chiostri e giardini;

il ripristino di tutti gli elementi costitutivi del tipo edilizio, quali partitura delle finestre, ubicazione degli elementi di finitura.

3 La ricostruzione deve avvenire sull'area di sedime risultante dalla documentazione storica o catastale di primo impianto, anche in deroga alle norme sulle distanze fatto salvo il rispetto delle norme del Codice Civile.

4.6) RISTRUTTURAZIONE

1 Gli interventi di ristrutturazione edilizia sono quelli rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.

2 Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione degli elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi e di nuovi impianti senza aumento di volume e delle altezze preesistenti. Rientrano nella ristrutturazione gli interventi edilizi che comportano una o più delle seguenti variazioni:

aumento di superficie utile netta (Sn) come definita all'art. 2 punto.2.3 del presente Regolamento Edilizio;

cambio di destinazione d'uso;

modificazione delle parti strutturali o distributive, tali da cambiare la tipologia degli edifici;

3 I tipi di intervento della categoria ristrutturazione sono specificati nelle seguenti sottocategorie:

4.6A) Ristrutturazione parziale

1 Gli interventi di ristrutturazione parziale riguardano le unità edilizie o parte di esse esterne od interne, ancora conservate nel loro assetto e nella loro configurazione originaria.

2 Il tipo di intervento prevede la valorizzazione degli aspetti urbanistici ed architettonici mediante:

il restauro e il ripristino dei fronti esterni e interni per le parti originarie ancora conservate e per gli elementi di particolare valore stilistico salvaguardando l'unitarietà dei prospetti e la configurazione dei corpi edilizi;

il restauro e il ripristino degli ambienti interni per le parti originarie ancora consistenti e per gli elementi di particolare valore stilistico;

il ripristino e la sostituzione delle opere necessarie per il riordino dei collegamenti verticali ed orizzontali principali nonché per la realizzazione dei servizi;

inserimento di nuovi elementi ed impianti.

l'accorpamento di volumi da demolire sul lotto di pertinenza.

4.6B) Ristrutturazione totale

1 Gli interventi di ristrutturazione totale riguardano le unità edilizie recenti o comunque non rientranti tra quelle di cui ai punti precedenti.

2 L'intervento prevede oltre a quanto indicato ai punti precedenti anche la demolizione e ricostruzione totale del fabbricato sull'area di sedime preesistente.

3 Sono ammesse anche variazioni dei materiali strutturali e di finitura per migliorare l'inserimento nel contesto urbano e ambientale.

4 Potranno essere variati il numero, la forma e le dimensioni delle bucature per adeguamento igienico sanitario o per la regolarizzazione dei prospetti nel rispetto comunque dei diritti dei terzi.

5 La ristrutturazione mediante demolizione e ricostruzione non ammette il contestuale utilizzo di quote in ampliamento; non sono ammesse altresì compensazioni di volume che modifichino la sagoma fuori terra preesistente, in misura superiore al 10% relativamente alle singole dimensioni lineari in pianta ed in alzato.

6 Rientra invece in tale tipo di ristrutturazione la contemporanea realizzazione di volumi interrati destinati ad autorimesse purché pertinenziali ai sensi dell'art. 9 della Legge 122/89.

4.6C)Ripristino edilizio

1 Gli interventi di ripristino edilizio riguardano gli spazi già edificati ed ora liberi in seguito a demolizione dei quali non è possibile reperire adeguata documentazione della loro organizzazione e per i quali è necessario ricostituire la compagine edilizia originaria.

2 Il tipo di intervento prevede:

- la ricostruzione con nuovo intervento nel rispetto degli allineamenti orizzontali e verticali, prevalenti nell'isolato, prevedendo la quota di parcheggio fissata dalla legge e la cessione, l'asservimento o la monetizzazione di uno standard di parcheggio pubblico non inferiore a mq. 3 ogni 30 mq. di superficie utile.

4.7) RISTRUTTURAZIONE FONDIARIA

1 Tali interventi riguardano le unità edilizie o le aggregazioni che rientrino all'interno di un impianto infrastrutturale da mantenere.

2 Il tipo di intervento prevede la sostituzione parziale o totale del tessuto edilizio, anche con modificazioni delle tipologie edilizie e della collocazione degli edifici nel rispetto di indici e parametri fissati dal P.R.G. per ciascuna zona.

3 Ove non diversamente specificato dal P.R.G. la ristrutturazione fondiaria avviene con il mantenimento dei volumi preesistenti.

4.8) RISTRUTTURAZIONE URBANISTICA

1 Tali interventi riguardano le aree in cui si rende necessaria la riprogettazione dell'intero tessuto urbanistico.

2 Il tipo di intervento prevede:

la sostituzione dell'esistente tessuto urbanistico con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale.

4.9) AMPLIAMENTO

1 Si definisce ampliamento di edificio esistente, l'intervento che comporta un incremento della Su o della Snr per modifica o aggiunta planimetrica o soprelevazione, finalizzato alle integrazioni delle funzioni insediate, anche se fisicamente autonomo (compresi i proservizi o le autorimesse). Non costituisce ampliamento la realizzazione di unità immobiliari funzionalmente autonome (autorimesse escluse).

2 Gli interventi possono comportare o meno la contestuale trasformazione delle parti esistenti

4.10) COSTRUZIONI DI PERTINENZE E IMPIANTI TECNOLOGICI AL SERVIZIO DI EDIFICI ESISTENTI

1 Sono pertinenze i manufatti destinati in modo durevole a servizio o ornamento di edifici esistenti(come, ad esempio, le recinzioni).

2 Ai fini del presente regolamento non sono comunque pertinenze i manufatti che, ai sensi delle presenti norme, costituiscono superficie utile netta (Sn), unità immobiliari autonoma o che hanno cubatura superiore al 20% del volume dell'edificio principale, con un massimo di mc. 300.

3 Sono comunque considerate sempre pertinenze le autorimesse e gli spazi di parcheggio interno fino alla quantità prevista dall'art. 2 della L. 122/89 (1 mq/10 mc).

4.11) MANUFATTI TEMPORANEI E STAGIONALI

1 Si definiscono manufatti temporanei e stagionali quelle installazioni atte a far fronte ad esigenze temporanee che non modificano permanentemente lo stato dei luoghi e che permangono sul territorio per un periodo limitato di tempo. In particolare si considerano temporanei quei manufatti (compresi quelli a struttura tensostatica e pressostatica) che richiedono l'esecuzione di opere edilizie e sono atti alla copertura di:

impianti sportivi, quando permangono per un periodo non superiore a 8 mesi all'anno.

attività commerciali, produttive, esposizione prodotti e similari, quando permangono per un periodo non superiore a 2 mesi all'anno.

attività culturali, manifestazioni, mostre, fiere e similari, limitatamente al periodo di autorizzazione della manifestazione.

2 I manufatti temporanei e stagionali così come sopra definiti sono ammessi in tutto il territorio comunale limitatamente al periodo previsto e la loro esecuzione è soggetta a preventiva autorizzazione edilizia. Oltre i limiti temporali indicati al comma 1 i manufatti non saranno comunque considerati temporanei e stagionali e la loro installazione è subordinata al rispetto di tutte le norme di zona del PRG, del presente R.E. nonchè all'ottenimento della concessione edilizia.

3 I manufatti temporanei destinati ad attività culturali, manifestazioni, mostre, fiere e similari, nonchè le coperture di distese di tavolini, bar, ristoranti e similari, posti su suolo pubblico, non sono soggetti ad autorizzazione edilizia ma alla sola autorizzazione di occupazione di suolo pubblico

4 Alla scadenza del periodo previsto i manufatti dovranno essere completamente rimossi entro 15 giorni e l'area interessata dovrà essere ripristinata.

5 Qualora l'occupazione interessi aree pubbliche, queste dovranno essere restituite nelle condizioni originarie. L'Amministrazione, in tali casi, si riserva la facoltà di richiedere un deposito cauzionale a garanzia di eventuali lavori di pulizia e/o ripristino.

6 I manufatti destinati a ricovero autovetture e simili, se realizzati con strutture mobili, sono equiparati a strutture temporanee e non sono soggetti al rispetto dei parametri del PRG. La loro realizzazione è soggetta ad autorizzazione edilizia.

4.12) DEMOLIZIONE

1 Si definisce demolizione un intervento volto a rimuovere in tutto o in parte manufatti preesistenti.

2 Sugli edifici soggetti alla categoria demolizione sono attuabili solo gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria.

3 Rientra nella definizione di demolizione la eliminazione delle superfetazioni.

4.13) INTERVENTI SULL'EDILIZIA ESISTENTE

1 Ai fini del presente regolamento costituiscono interventi sull'edilizia esistente gli interventi definiti ai precedenti punti 4.2 (Manutenzione ordinaria), 4.3 (Manutenzione straordinaria), 4.4 (Restauro scientifico), 4.5 (Risanamento conservativo), 4.6 (Ristrutturazione), ,4.12 (Demolizione) nonché, l'esecuzione di opere interne .

4.14) MUTAMENTO DELLA DESTINAZIONE D'USO

1 La destinazione d'uso in atto dell'immobile o dell'unità immobiliare è quella stabilita dalla licenza o concessione edilizia ovvero dall'autorizzazione rilasciata ai sensi di legge e, in assenza o indeterminazione di tali atti, dalla classificazione catastale attribuita in sede di primo accatastamento o da altri documenti probanti.

2 Si definisce mutamento della destinazione d'uso in atto delle singole unità immobiliari (con o senza esecuzione di opere) la modificazione da uno all'altro degli usi come classificati dal PRG. Non si ha cambio d'uso quando la modifica interessa meno del 30% della superficie utile dell'unità stessa o meno di 30mq..

4.15) INTERVENTI RELATIVI ALL'ARREDO URBANO

1 Si definiscono "Interventi relativi all'arredo urbano" i seguenti interventi:

cartelloni, insegne e altri indicatori pubblicitari;

vetrinette, attrezzature per l'illuminazione degli spazi pubblici;

lapidi e cippi commemorativi;

cabine di pubblici servizi;

manufatti esterni ed opere nel sottosuolo al servizio delle reti;

altre opere aventi rilevanza nel quadro urbano;

tende pensili o sulle fronti degli edifici visibili dalla pubblica via;

manufatti per accessi pedonali e carrai, pavimentazioni esterne;

arredi esterni (tralicci, pergolati scoperti o con copertura permeabile, chioschi, gazebo , voliere, ecc.)

manufatti per la sistemazione delle aree esterne;

sistemazione aree libere;

installazione di manufatti temporanei e/o stagionali asportabili in area pubblica

pavimentazioni stradali, di sagrati, piazze, marciapiedi;

manufatti per la pubblica illuminazione;

4.16 ALTRI INTERVENTI

Le N.T.A. del PRG possono individuare diverse categorie d'intervento specificandone i contenuti ed i limiti di applicabilità

4.17) APPLICAZIONE DELLE CATEGORIE DI INTERVENTO

L'individuazione delle categorie di intervento ammissibili per ogni immobile è riservata al P.R.G.

1 Le N.T.A. del PRG individuano in tutto il territorio comunale quegli edifici esistenti che, per il loro valore architettonico, storico, testimoniale, sono sottoposti, oltre che alla disciplina delle singole categorie d’intervento, anche alle prescrizioni indicate nel presente articolo finalizzate alla tutela della qualità formale e compositiva degli insediamenti.

a) Copertura.

Il tetto va conservato o ripristinato nella forma e nella pendenza originarie o comunque tipiche e devono essere mantenute e, ove possibile, ripristinate le parti esterne sopra la linea di gronda (comignoli, abbaini, torricini, altane, ecc.) come pure il tipo di manto di copertura originario in cotto. Eventuali nuove aperture in falda sono ammesse solo quando sono strettamente necessarie all'illuminazione ed aerazione.

Sono comunque vietate le coperture in fibrocemento o altro materiale atipico.

La copertura a terrazzo è ammessa solo per le categorie ristrutturazione parziale ( o altre categorie previste dal PRG), per una superficie massima pari al 40 % della superficie totale del coperto, e solo sul fronte posteriore dell'edificio.

Con esclusioni degli edifici soggetti a restauro scientifico e restauro e risanamento conservativo di tipo A sono ammesse terrazze in falda, esclusivamente sui fronti secondari con le seguenti limitazioni:

- estensione massima non superiore a mq 8

- numero massimo non superiore a uno per ogni unità minima

- altezza minima nel punto più basso m 1,20

- altezza massima nel punto più alto m 2,50

- larghezza non superiore al doppio della profondità

é ammessa l'installazione di impianti solari solo se appoggiati alle falde.

b) Prospetti

I prospetti vanno mantenuti o ripristinati nel rispetto delle caratteristiche originarie, eventuali modifiche delle aperture, ove ammesse, possono essere consentite nei casi in cui non siano presenti elementi di pregio e non venga alterata l'unitarietà del prospetto. Qualora le superfici murarie presentino particolari materiali o tecniche costruttive, tali testimonianze devono essere rese riconoscibili.

c) Cornicioni, grondaie e pluviali .

I cornicioni di pregio vanno conservati e restaurati; quando ciò non sia possibile per ragioni statiche, vanno ricostruiti con tecniche conformi all'originale; grondaie e pluviali dovranno essere di colore compatibile con il trattamento di facciata.

d) Solai e travature lignee.

Le strutture orizzontali in legno vanno di norma mantenute; la sostituzione, ove necessaria, deve avvenire nel rispetto di eventuali caratteristiche di pregio. Vanno opportunamente conservate e restaurate anche eventuali strutture lignee verticali di pregio. Sono ammessi spostamenti delle strutture orizzontali in legno per adeguare anche le soffitte ai requisiti minimi igienico - sanitari per ambienti abitabili, purché l'intervento non pregiudichi le strutture da conservare e non venga alterata l'eventuale situazione decorativa degli ambienti sottostanti. Sono ammessi soppalchi a struttura leggera la cui superficie utile non superi il 50% di quella del locale in cui sono inseriti; la scala di accesso è compresa nella superficie del soppalco.

e) Scale ed altri elementi architettonici .

Dovranno essere accuratamente conservate e restaurate le scale di particolare pregio architettonico, come pure le volte, le ringhiere e qualunque altro elemento architettonico isolato quali capitelli, lesene, cornici, modanature, lunette, meridiane, cancellate ed inferriate, recinzioni, edicole, fontane, ecc.

f) Colorazioni esterne.

Le colorazioni esterne devono essere compatibili con le caratteristiche dell'edificio e del contesto. In ogni caso la colorazione esterna dovrà essere concordata con l'Ufficio Tecnico della Amministrazione Comunale. .

g) Infissi esterni.

Gli infissi esterni dovranno essere congruenti con le caratteristiche architettoniche dell'edificio, verniciati nei colori tradizionali della zona.

Sono esclusi i telai - finestra metallici di tipo anodizzato o inossidabile e sono ammessi telai in ferro o alluminio preverniciato o altro materiale di colore tipico della tradizione ferrarese da concordarsi con l'Ufficio Tecnico dell'Amministrazione Comunale.

h) Elementi porticati

Gli ampliamenti, anche in muratura, per la costruzione di porticati o pensiline sono consentiti solo nei seguenti casi:

a) Recupero di elementi a portico esistenti;

b) Ripristino di portici se storicamente documentabili come appartenenti all'edificio e congruenti al suo progetto di recupero;

c) Riproposizione di elementi a portico se storicamente coerenti alla tipologia dell'edificio.

In tutti gli altri casi sono vietati.

i) Condizionatori

L’installazione dei terminali di impianti di condizionamento fissi potrà essere effettuata sui coperti purché non visibili dalla pubblica via e nei prospetti posteriori.

Sui prospetti dei fabbricati è ammessa la loro installazione all’interno delle bucature esistenti.

l) Antenne paraboliche .

L’installazione delle antenne paraboliche riceventi e trasmittenti potrà essere effettuata esclusivamente sui coperti.

2 RECUPERO FUNZIONALE NEGLI ANNESSI RUSTICI.

Gli interventi di recupero funzionale degli edifici adibiti a stalla - fienile - barchessa ecc. che rientrino nei casi di cui al primo comma dovranno tenere conto delle prescrizioni di cui al medesimo primo comma. Potranno prevedere adeguamenti dell'altezza dei locali da adibire agli usi residenziali o altri usi urbani, nuove aperture nei muri esistenti con esclusione del prospetto principale nel risanamento conservativo di tipo A, nella misura minima necessaria al rispetto dei requisiti igienici. Vanno comunque conservati gli elementi a portico esistenti ovvero ripristinati quelli che fossero stati tamponati. Possono essere ammessi tamponamenti con "gelosie" in muratura o infissi particolari; deve, comunque, rimanere chiaramente leggibile il sistema dei vuoti e dei pieni originario. Non é comunque consentito il recupero a fini abitativi di tettoie, baracche ed ogni altro manufatto precario.

3 CARATTERISTICHE DEGLI AMPLIAMENTI DEGLI EDIFICI IN TERRITORIO AGRICOLO.

Gli ampliamenti sono ammessi in considerazione del fatto che l'ampliamento fa parte della "storia tipologica" dell'edificio stesso. L'ampliamento dovrà tuttavia avvenire attraverso uno studio di insieme che contenga un disegno equilibrato dei volumi e delle aperture e l'utilizzazione di materiali e colori rispettosi dell'esistente. Ove ammessi dalle norme di zona gli ampliamenti non dovranno interessare i prospetti principali e, per gli edifici soggetti a risanamento conservativo di tipo A, dovranno avvenire in corpi di fabbrica separati.

4 SISTEMAZIONE DELLE AREE SCOPERTE.

La sistemazione delle aree scoperte deve far parte integrante del progetto, nel rispetto delle prescrizioni dettate per le varie sottozone. In generale salvo esplicita menzione non è ammessa la realizzazione di terrapieni o rilevati tesi a modificare le quote del piano di campagna originario. Sono ammesse pendenze dei terreni, per raccordare diverse quote, non superiore al 6%.

5 PARTICOLARI PRESCRIZIONI PER IL CENTRO STORICO

a) Per gli edifici soggetti a categorie d'intervento che consentano modifiche dell'altezza preesistente, l'altezza massima non può superare quella media degli edifici di categoria restauro e risanamento conservativo di tipo A, più vicini sul fronte strada, con le seguenti limitazioni: nella zona medievale (sottozona A1m, i cui limiti sono definiti nella tavola 3/5 del ;P.R.G. vigente) l'altezza degli edifici non può superare il triplo della larghezza stradale (rapporto 3:1); nella zona rinascimentale (A1r), l'altezza non può superare la larghezza della strada (rapporto 1:1); nelle zone limitrofe (esterne ed interne) alle mura cittadine per una fascia di metri 50 di profondità, l'altezza non può superare l'altezza delle mura stesse. La deroga alle altezze così determinate può essere ammessa a condizioni che, attraverso uno studio planovolumetrico comprendente tutti gli edifici prospicienti sulla via, si dimostri essere giustificata un'altezza diversa.

b) E’ consentita l'utilizzazione ad uso autorimessa privata di vani anche interrati a condizione che gli interventi necessari non pregiudichino le caratteristiche morfologiche dell'edificio.

Per le categorie restauro e risanamento conservativo tipo A, salvo che risultino evidenti tracce di preesistenti aperture o allargamenti, valutabili nell'ambito di uno studio complessivo di restauro, non sono consentite modifiche alle aperture esistenti.

E’ altresì consentita la modifica di aperture esistenti riconoscibili come interventi incongrui rispetto alla tipologia originaria al fine di conseguire una maggiore unitarietà del prospetto così come riscontrabile anche in altre unità edilizie dello stesso periodo storico.

c) Per le categorie risanamento conservativo tipo A, tipo B e ristrutturazione parziale, l'utilizzazione di soffitte non dovrà comportare l'alterazione della copertura originale.

Sono ammessi lucernari e prese di luce ed aria non alteranti i profili altimetrici, la cui superficie complessiva non superi 1/10 della superficie della copertura.

Sono altresì ammessi gli abbaini, che potranno essere autorizzati in ragione di uno per ogni unità immobiliare con un massimo di due per ogni falda dell'unita minima di intervento.

Tali abbaini dovranno avere le dimensioni massime di cm. 100 di larghezza, cm 150 di profondità e cm. 120 di altezza, misurate all' interno della struttura.

Per l'uso autonomo delle soffitte i locali debbono rispettare i requisiti prestazionali secondo quanto indicato all’art. 84 del presente Regolamento Edilizio ed avere almeno un adeguato affaccio. In caso contrario detti locali potranno essere utilizzati solo se collegati funzionalmente al piano sottostante.

Per gli edifici soggetti a risanamento conservativo tipo A, eventuali spostamenti delle strutture orizzontali di dette soffitte, non dovranno pregiudicare la situazione volumetrica e decorativa di ambienti sottostanti soggetti a conservazione.

L'intervento non dovrà comportare modifiche alla tipologia distributiva (esempio spostamento dei blocchi scale, ecc.), salvo che venga storicamente provata e ripristinata la loro originale collocazione.

d) Per ogni unità immobiliare destinata a residenza, oltre al rispetto dei requisiti prestazionali di cui all'allegato A del presente regolamento dovrà essere sempre garantito un adeguato affaccio.

e) La realizzazione di ascensori e montacarichi, anche per l'uso di autorimessa, e di altri impianti tecnologici, come centrali termiche, può avvenire qualora non comprometta la tipologia edilizia, le strutture di fondazione o portanti e il profilo altimetrico delle coperture. In particolare non sono ammessi i volumi tecnici che alterino le coperture a tetto esistenti con trasformazione, anche parziale, in copertura a terrazzo ad eccezione degli edifici a ristrutturazione parziale e totale.

f) Aree scoperte e a verde

E.1: Strade piazze sagrati.

Sono le aree in cui occorre conservare, ripristinare o introdurre una sistemazione superficiale conforme all'ambiente, ricorrendo ad un modello storico di assetto che meglio si adegui all'uso richiesto. Gli interventi di ripavimentazione dovranno essere eseguiti con materiale e tecnologie appropriate concordate con gli uffici tecnici nel rispetto delle norme sull’abbattimento delle barriere architettoniche..

E.2: Aree scoperte da restaurare o conservare

Tutte le aree scoperte pubbliche e private legate ad unità edilizie soggette a restauro e risanamento conservativo di tipo A e B sono inedificabili e la loro sistemazione deve essere integrata al recupero del complesso di pertinenza. Quelle soggette a restauro scientifico dovranno ripristinare l'organizzazione originale nelle forme di giardino, claustro, corte.. Nelle aree attualmente verdi e dotate di essenze arboree di pregio ogni intervento che comporti modifiche delle piantumazioni o abbattimento delle essenze stesso deve essere preventivamente autorizzato. Le aree scoperte legate ad edifici soggetti a risanamento conservativo tipo A e B possono essere modificate in rapporto agli interventi consentiti dalle rispettive categorie di intervento. La realizzazione di autorimesse interrate può avvenire a condizione che non vengano compromesse le essenze arboree esistenti e l'organizzazione dell'area scoperta pavimentata o a verde.

In dette aree possono avvenire modifiche di perimetro nel caso in cui l’intervento comporti variazioni ai fronti interni, ovvero si attui l’eliminazione di superfetazioni o l’accorpamento di volumi.

Di norma, ai fini della salvaguardia del verde e della permeabilità dei suoli non è ammessa la pavimentazione delle aree verdi.

La sistemazione delle aree di pertinenza di edifici con categoria d’intervento

"Restauro e Risanamento Conservativo" deve risultare integrata al recupero anche parziale del complesso.

E3 Aree scoperte da ristrutturare

Le aree scoperte pubbliche e private legate ad unità edilizie soggette alle categorie di intervento ristrutturazione parziale, totale, fondiaria e urbanistica possono assumere conformazione e sistemazioni diverse dall'esistente a seguito degli interventi di ristrutturazione. Vanno comunque conservate eventuali essenze arboree di pregio.

g) Per gli edifici che non presentino le necessarie condizioni di decoro richiesto dall'ambiente, il Sindaco potrà imporre ai proprietari l'esecuzione di quelle opere di manutenzione che si rendessero necessarie, facendo uso di materiali appropriati previsti per il centro storico

6 ELEMENTI DI INTERESSE STORICO - TESTIMONIALE.

Tali elementi, come individuati sulla tavola 01 del P.R.G. vigente , qualora non rientrino tra gli edifici soggetti a specifiche categorie di intervento vanno comunque restaurati o ripristinati secondo le categorie del risanamento conservativo e tenendo conto dei criteri fissati dal presente articolo.